Immobilienblase in China

"Immobilienblase" gehört in der Wirtschaftspresse der letzten Jahre sicherlich zu den am häufigsten benutzten Wörtern, vor allem im Zusammenhang mit den USA, Spanien und Irland. In der letzten Zeit allerdings wird sie auch öfter in einem Atemzug mit China erwähnt. Wann wird aus einem überhitzten Markt eine Blase? Für den Wirtschaftsexperten und China-Kenner Markus Taube liegt dann eine spekulative Blase vor, wenn die Anschaffungskosten für Immobilien sehr hoch sind und über dem liegen, "was mittelfristig an Mieteinnahmen sinnvollerweise erwirtschaftet werden kann".

Das träfe für die Städte Hangzhou, Shenzhen, Shanghai und Beijing definitiv zu, so Taube. Die Quadratmeterpreise in diesen Städten haben sich zwischen 2008 und 2010 mehr als verdoppelt. Auch in anderen Landesteilen zogen die Preise kräftig an. Laut Deutsche Bank Research sind die Hauspreise im Durchschnitt im Jahr 2009 um 25 Prozent und 2010 um 18 Prozent gestiegen.

Bauboom staatlich gewollt

Um die Folgen der Finanzkrise abzumildern, hatte die chinesische Regierung 2009 ein Konjunkturpaket von umgerechnet 460 Milliarden Euro aufgelegt. Ein großer Teil dieses Geldes floss in den Immobiliensektor. Das wiederum puschte die Bauindustrie. Wie wichtig der Sektor für die chinesische Volkswirtschaft geworden ist, sieht man daran, dass "vom Blickwinkel der Beschäftigung her die gesamte Bauwirtschaft um die 15 bis 20 Prozent ausmacht", sagt Steffen Dyck, China-Experte bei der Deutschen Bank.

Inzwischen ist der Immobilienerwerb im Reich der Mitte zum Volkssport geworden. Die Chinesen kaufen Zweit- und Drittwohnungen, im sicheren Glauben, dass deren Wert steigen wird. Bis zu 64 Millionen Wohnungen sollen leer stehen, schätzen Experten und warnen vor ähnlichen Zuständen wie in den USA kurz vor dem Platzen der Immobilienblase 2007. Auch dort wollte keiner so recht glauben, dass ein Hauspreis auch sinken könnte. Markus Taube von der Uni Duisburg sieht das anders. Die Verhältnisse in beiden Ländern seien in keiner Weise vergleichbar, sagt er: "Wir haben in den USA ganz andere Zustände erlebt. Da sind Immobilienkredite ausgereicht worden an jeden, der auf der Straße vorbei gekommen ist." Der chinesische Immobilienmarkt sei letztlich gesünder, so Taube gegenüber DW-WORLD.DE.

Folgen überschaubar

Im Gegensatz zu den Amerikanern verfügen die Chinesen über eine der höchsten Sparraten der Welt. So würden Eigenheime in China zu einem wesentlich größeren Teil über Eigenkapital finanziert als über Kredite, schreibt Steffen Dyck in einer Analyse von Deutsche Bank Research. Das bedeutet, dass sich im Falle eines Platzens der Immobilienblase die faulen Kredite für den Bankensektor in Grenzen halten würden. Schlimmer würde es die Bauwirtschaft und den privaten Konsum treffen. Ein weiterer wichtiger Kanal sei der Einfluss auf die Einnahmen für die Lokalregierungen, sagt Dyck im Gespräch mit DW-WORLD.DE: "Viele lokale Regierungen verdienen einen erheblichen Anteil ihrer Einnahmen durch den Verkauf von Land an Immobilienentwickler. In einigen Provinzen sind es bis zu 40 Prozent ihrer Einnahmen."

Doch da hat die Zentralregierung bereits vorgesorgt. Sie plant in den nächsten vier Jahren den Bau von 36 Millionen Wohnungen. "Hier wird also der Teufel mit dem Beelzebub ausgetrieben", meint Markus Taube. Mit diesem gigantischen Investitionsprogramm wolle die Regierung in Beijing dem spekulativen Wohnungsbau die Grundlage entziehen und verhindern, dass die Einnahmequelle der Lokalregierungen versiegt und die Schulden auf der Lokalebene unbeherrschbar werden.

Ein harter Knall eher unwahrscheinlich

Das ist nicht der einzige Grund, warum Wirtschaftswissenschaftler Taube momentan nicht mit einem Platzen der Blase rechnet: "Wir sehen, dass die Immobilienblase in China sehr lokal begrenzt ist." Während sie in einer Handvoll von Städten exzessive Ausmaße angenommen habe, lägen größere Landesteile noch in einem beherrschbaren Rahmen. "Zum anderen haben wir einfach seit einem guten halben Jahr massivste Maßnahmen seitens der Regierung, die bereits Wirkung zeigen", so China-Experte Taube.

Zu den Maßnahmen gehört, dass Kredite verteuert werden. Für die zweite Immobilie werden beispielsweise über 30 Prozent Zinsen fällig. Auch steigt die Hürde des Eigenkapitals. Das bedeutet, dass man bei der Drittwohnung einen deutlich höheren Anteil an Eigenkapital mitbringen muss, während die Zinszahlungen gleichzeitig in die Höhe gehen.

Diese Maßnahmen haben dazu geführt, dass die Immobilienpreise im April um fast fünf Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat gefallen sind. Nach Angaben des chinesischen Statistikamtes sind im Mai weniger Städte vom Preisanstieg betroffen als noch einen Monat zuvor.

Autorin: Zhang Danhong
Redaktion: Henrik Böhme